News

Multi units residential – MUR -Nhà cho thuê nhiều hộ và khác biệt trong tài chánh vay thế chấp

Dưới ảnh hưởng của đại dịch, thị trường địa ốc Montreal chịu những tác động khi lượng du khách bằng không, số người thuê nhà giảm, di dân, sinh viên quốc tế giảm. Kinh tế với thâm hụt ngân sách, lạm phát, thất nghiệp từ đầu mùa dịch tạo nên một làn sóng phủ trùm lên thị trường bất động sản đang nóng tại Canada nói chung và Montreal nói riêng. Dưới đây là những chi tiết  dựa theo số liệu của thống kê Canada và phòng địa ốc.

• Giá nhà cho thuê các thành phố lớn như Toronto và Montreal đang giảm trong nhiều tháng liên tiếp, 
• số condo đang niêm yết trên thị trường tăng mạnh trong khi con số bán giảm đi. 16000 căn so với 8000 căn cùng thời điểm
• Nhưng chiều ngược lại là số lượng của các căn single houses tăng nhanh so với năm 2019. Giá trung bình của 1 căn single house của tháng 7 đạt đến 801 964$. 
• Về các căn plex, số liệu từ phòng địa ốc cho thấy số lượng các căn sang tay trong tháng 6 và 7 chỉ ít hơn một tí so với năm 2019.
• Trong khi số nhà đăng bán ít hơn khoảng 30% thì giá cả của các căn plex giảm nhẹ đi so với các tháng 1,2,3 trước khi dịch bắt đầu
• Giá trung bình của căn duplex, triplex, 4plex và 5plex đều tăng mạnh so với năm 2019
• Lãi suất ngân hàng đang xuống mức thấp nhất
• 6 tháng di dời ngân hàng sắp đến hạn kỳ

Như vậy, trong lúc thị trường chứng nhẹ khi số lượng giao dịch không nhiều, đây là thời cơ đi săn các căn plex cho thuê. Bài này sẽ viết về sự khác biệt của hai dạng bất động sản đầu tư cho thuê dân cư/ residential và thương mại/ commercial về tài chánh ngân hàng.

MULTI UNIT RESIDENTIAL – MUR. Nhà cho thuê nhiều hộ

Đầu tư địa ốc như là một cơ hội để xây dựng một quỹ hưu trí cho bản thân và gia đình của bạn cho trung hạn và dài hạn.  Đầu tư bất động sản bắt đầu từ 1 đơn vị (như căn hộ condo hoặc nhà ở một gia đình) cho đến hơn 100 căn trong một building cho thuê.

Có hai loại tài sản đầu tư. Những căn được xem xét theo quy định dân cư/ Residential (1-4 đơn vị) và những loại được xem xét dưới dạng thương mại/ Commercial (5+). Tuy nhiên, có những trường hợp ngoại lệ cho 5 hoặc 6 đơn vị vẫn có thể đủ điều kiện cho vay theo quy tắc đối với một số ngân hàng cho vay.

Sự khác biệt chính giữa hai dạng được định như sau:

Theo những điều kiện vay thuộc về dạng nhà dân cư, yếu tố chính là tín dụng của người vay / người mua. Sau đó là thu nhập của họ rồi đến thu nhập cho thuê của căn nhà . Cách thức giống hệt như mua nhà ở ngoại trừ có một nguồn doanh thu bổ sung từ các căn hộ được cho thuê, được thêm vào thu nhập chung của bạn. Điều đó nói lên là, các tỷ lệ vẫn phải được đáp ứng. Thường thì ngân hàng sẽ lấy 50% số tiền thuê cộng vào thu nhập của bạn. Có thể bỏ đi tiền thuế và sưởi hoặc phí chung cư trong cách tính của ngân hàng cho vay, có chút khác biệt giữa các ngân hàng hay công ty tài chính cho vay trong cách tính các tỷ lệ.

Tiền down 20% theo thông thường/ conventional và 5-15% với CMHC/ secured

Trừ khi căn nhà bạn mua và bạn sẽ ở đó, nếu không bạn sẽ cần phải bỏ ra ít nhất là 20% tiền down. Nếu ý định của bạn là sống ở đó, bạn sẽ chỉ cần phải đặt 5% tiền down cho nhà ở một gia đình/ Condo hay single house và nhà duplex và 10% cho triplexes và 4 plexes. Cần lưu ý rằng mặc dù một số căn 5 & 6 có thể được coi là nhà dân cư, khoản tiền down xuống tối thiểu phải là 20%. Do đó căn 4plex có thể sử dụng tiền down ít hơn cho maximize đòn bẩy tài chính mà Andy đã đề cập trước đó. Chúng ta cũng cần áp dụng các phương thức đầu tư bất động sản phổ thông như Fix and Flip, Live and rent, BRRRR etc… 

Ngoài ra vì tỷ lệ được tính để có đủ điều kiện cho vay trong hồ sơ cá nhân thuộc về nhà ở/ residential, cho nên có giới hạn về số lượng tài sản bạn có thể sở hữu trực tiếp với thu nhập của mình khi đi vay.

Chương trình CMHC ( cho phép tiền down dưới 20%) cho các loại nhà mà người vay phải ở, và chỉ cho 1 căn cho một người đứng vay mà thôi. Trong trường hợp hồ sơ người vay không đủ mạnh hoặc là mua đầu tư mà không ở, ngân hàng có thể gợi ý là người vay qua CMHC nhưng với 20% tiền down. Phí CMHC từ 1.5% cho đến 3.8% dựa theo điểm tín dụng và tiền down.

Bài sau sẽ về các chi tiết tài chánh cho loại nhà đầu tư MUR thương mại commercial MUR trên 5 căn. CMHC cũng có chương trình 15% cho các loại nhà thương mại cho thuê này với một số điều kiện và cách tính với những thông số nhất định.