Votre bien locatif était autrefois une excellente source de revenus . Maintenant, c’est un casse-tête de maintenance avec un profit minimal. Que devriez vous faire? Ce n’est pas parce que la plupart des investisseurs immobiliers optent pour la stratégie “acheter et conserver” qu’elle vous convient, surtout si vous pensez que votre argent pourrait être mieux investi ailleurs.
La plupart des propriétaires examinent les tendances du marché du logement pour déterminer le bon moment pour vendre, mais d’autres facteurs entrent en jeu pour les propriétaires d’immeubles locatifs. Avant de décider de vendre votre immeuble à revenu, vous devrez tenir compte de facteurs économiques, de votre situation financière personnelle, de vos besoins d’entretien, des taxes et plus encore. Dans cet article, nous répondrons aux questions courantes que les propriétaires de biens locatifs se posent avant de décider de vendre.
Dois-je vendre mon immeuble à revenut dans un marché de vendeurs ?
Oui, vous devriez vendre un immeuble de placement sur un marché de vendeurs si le profit que vous réalisez l’emportera sur la croissance future de la valeur de la propriété et sur les revenus locatifs passifs que vous perdrez en vendant. Dans un marché de vendeurs, les conditions favorisent les vendeurs avec des ventes plus rapides, moins de baisses de prix et des offres très proches ou même parfois supérieures aux prix d’inscription demandés. Bien qu’il soit impossible de prévoir avec précision les conditions futures du marché, voici quelques facteurs qui pourraient en faire le bon moment pour vendre.
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J’ai un capital important
Si vous avez acheté votre propriété il y a des années à un prix abordable sans trop de rénovations, et si vous avez vu une appréciation significative depuis lors, il est peut-être temps de retirer de l’argent et d’accéder à votre capital. On ne sait pas combien de temps les prix resteront élevés, donc si vous pouvez profiter aujourd’hui plus que prévu, c’est un signe fort que c’est une bonne idée de lister.
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La demande des acheteurs est élevée en ce moment
Si votre région connaît un afflux important d’acheteurs, peut-être en raison d’une croissance importante de l’emploi, vous pourriez envisager de vendre maintenant alors que la demande est élevée, au cas où elle s’effondrerait à l’avenir.
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Je prévois de vendre bientôt de toute façon
Quelques mois supplémentaires de revenus sont bénéfiques, mais si vous envisagez de vendre dans un proche avenir de toute façon, il peut être judicieux de vendre lorsque vous savez que vous pouvez obtenir un prix de vente élevé. Après tout, si vous attendez et devez vendre à un prix inférieur, ces chèques de loyer mensuels n’en valaient peut-être pas la peine.
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Dois-je vendre mon bien locatif lorsque les prix des loyers baissent ?
Oui, il vaut mieux anticiper les baisses de prix. Au lieu d’attendre qu’il soit trop tard, faites attention aux tendances de votre marché local pour prévoir quand les prix de location chuteront trop bas pour couvrir votre hypothèque, vos taxes et vos frais d’entretien. Une offre excédentaire de locations dans votre région est l’une des raisons pour lesquelles la croissance des loyers stagne. Une inondation de logements locatifs sur le marché ne signifie pas nécessairement que les loyers vont baisser, mais si l’offre dépasse la demande, la croissance de vos loyers pourrait diminuer à mesure que le reste de vos coûts augmentera.
Heureusement, la croissance des loyers est en hausse dans la plupart des grands marchés. Selon nos recherches les loyers augmentent de 4 % par an a Montreal et au Quebec. Mais les tendances peuvent varier d’une région à l’autre. Surveillez les conditions de marché suivantes qui pourraient entraîner une croissance moindre des loyers au fil du temps.
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Afflux de nouvelles constructions
Faites attention à la construction résidentielle dans votre région. Si les promoteurs se concentrent sur la construction de logements locatifs, cela signifie que la demande est élevée. Mais une fois que ces milliers d’unités inondent le marché, il peut y avoir plus d’offre que de demande, entraînant une stagnation ou une baisse de la croissance des loyers.
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Faibles taux d’intérêt
De faibles taux d’intérêt peuvent aider à rendre l’accession à la propriété plus abordable pour certaines personnes qui louent actuellement, ce qui pourrait entraîner une baisse de la demande locative.
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Dois-je vendre mon immeuble à revenu en raison d’un faible taux de capitalisation ?
Oui, un faible taux de capitalisation est une raison convaincante de vendre. La plupart des investisseurs immobiliers, sinon tous, utilisent les taux de capitalisation comme indicateur de la solidité de leurs investissements et pour calculer leurs flux de trésorerie. Vous avez probablement fait un calcul du taux de capitalisation lorsque vous avez acheté la propriété pour la première fois, mais vous devriez le calculer à nouveau pour voir où vous en êtes maintenant. Et assurez-vous de comparer avec d’autres opportunités d’investissement, au cas où vous pourriez obtenir un meilleur rendement ailleurs.
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Qu’est-ce que le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation est un calcul utilisé pour déterminer la rentabilité d’un immeuble de placement. Un taux de capitalisation élevé se produirait si vous achetiez une propriété pour une petite somme d’argent mais que vous la louiez à un prix élevé. Un taux de capitalisation élevé indique généralement une bonne affaire. Ce qui est considéré comme un bon taux de capitalisation dépend de votre lieu de résidence. Dans une grande ville avec des coûts de location élevés, 4% peut être considéré comme un taux plafond. Dans les zones rurales ou les régions où les coûts de location sont moins élevés, un taux plafond peut aller jusqu’à 10 %.
Les revenus locatifs devraient augmenter plus rapidement que vos dépenses d’exploitation, ce qui augmenterait votre taux de capitalisation au fil du temps. Mais parfois, les taux de capitalisation chutent et les investisseurs envisagent de vendre.
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Comment calculer le taux de capitalisation
Le taux plafond est votre revenu net d’exploitation (revenus locatifs bruts moins dépenses) divisé par votre prix d’achat.
